Купить жилье сейчас или подождать снижения цен? Выяснилось, что в конце прошлого года новые квартиры подорожали, а дешевое жилье на вторичном рынке фактически распродано.

Как дорожало

Сумчанин Олег стал очевидцем квартирного подорожания. Он как раз находился в поисках жилья для себя и своей семьи:

- Мы купили квартиру в декабре прошлого года. До этого мы ждали-ждали — а цена не падает, а выше становится. Когда был разгар кризиса, то многие прогнозировали, что жилье будет дешеветь. Появились объявления: «вторичка» — 10 тыс.долл. Такую квартиру можно было посмотреть на ул.Заливная. А потом – бабах — и все начало расти.

Где-то весной прошлого года цены упали, а к лету опять догнали прежний уровень. В результате мы взяли однокомнатную квартиру (с видом на Псел) площадью 46 кв.м на ул.Прокофьева. Застройщик как раз акцию проводил – квадратный метр стоил 4200 грн.
Там живая очередь стояла.

Мы успели проскочить, а когда пришли рассчитываться, из Киева поступила разнарядка по этой цене не отдавать, а новая цена – 4900 грн./кв.м. При этом у других застройщиков цены тогда были выше — 5200-5700 грн./кв.м. Была еще одна квартира по программе государственного жилищного кредитования, так ее готовы были уступить за 4300 грн.кв.м, но нам она не понравилась.

Кроме того, к плюсам своей квартиры Олег относит ее месторасположение и молодых соседей. Хотя обжить новое жилье сразу ему не светит:

- Голые стены, стяжка везде, кроме ванной. Сразу заехать и жить там нереально — еще строить и строить.

Еще дешевле продавали жилье на Роменской, рассказывает директор агентства недвижимости «Консенсус» Марина Цыбукова. В доме напротив педуниверситета, (дом строили киевляне) квартиры полностью продали до наступления 2010 г., несмотря на кризис. Так, 3-комнатные угловые продавали по 4100 грн. кв.м, а 1-комнатные — по 4200- 4300.

Торгуйтесь – и воздастся!

Пока на первичном рынке застройщик держит высокую ценовую планку, рассчитывая на повышение спроса, риэлторские агентства говорят о дефиците реальных покупателей.
При этом советуют вкладывать сбережения в покупку квартир с последующей сдачей в аренду.

- Наша фирма заключила более четырехсот договоров, из них реальных клиентов десяток.
И мы работаем с ними, потому что видим: их вопрос можно решить.
У остальных требования неадекватные. Либо они хотят купить что-то за такую цену, которую невозможно сейчас найти, или хотят что-то продать за такую цену, которую сейчас никто не даст, — говорит директор агентства недвижимости «Солнечный дом» Леонид Тысячник. — Сейчас основная трудность на рынке состоит в том, что предложение превышает спрос, и превышает глобально.

По словам Л.Тысячника, самое дешевое жилье раскупили в прошлом году, а цены на дорогие квартиры те же.

- Год назад мы могли предложить самую дешевую квартиру меньше чем за 15 тыс.долл., а сейчас — уже за 16. Это не столько повышение цен. Просто все самое дешевое уже скупили.
Вот сейчас надо покупать, потому что можно хорошо сбить цену, и, если есть свободные деньги, вкладывать их нужно в недвижимость. За 50 тыс.долл. можно купить две однокомнатные квартиры и сдать их в аренду. Пройдет год-два – цена вырастет. А продать или по крайней мере не обеднеть можно всегда.

Как рынок достиг «дна», помнит и М.Цыбукова, когда в преддверии нового 2009-го года многие сумчане отказывались от взятого в кредит жилья. Тогда «малосемейку» можно было купить за 13-14 тыс.долл., но этот момент длился две недели. Потом сумчане успокоились и цены автоматически пошли вверх.

В поисках идеала

Эксперты отмечают повышенные требования покупателей к жилью. Сумчане сегодня стараются покупать квартиры современной планировки. Хотя, когда банки кредитовали и рынок был меньше насыщен предложениями, охотнее соглашались на предлагаемое жилье.

Теперь покупатель старается купить квартиру, которую можно будет продать или сдать в аренду. Это квартиры в хорошем состоянии и расположенные в престижных районах города, с ухоженным подъездом, парковкой, на среднем этаже, в кирпичном доме.
Требуют большую кухню, удобный санузел – не маленький и не вытянутый. Также важны соседи (покупатель предпочитает молодежь). При всем этом должна быть приемлемая цена.

По данным риэлторов, такие 2-х и 3-комнатные квартиры продаются от 32-35 до 40 тыс.долл. От 50 тыс.долл. идут «сталинки» в центре: кирпичный дом, рядом парк, речка.
На такое жилье есть и спрос, и предложение, но есть момент: если хозяин отремонтировал жилье, то оно очень дорогое, а если нет – то покупателя пугает состояние квартиры.

Банальная надежда

Пик оформления прав собственности на квартиры приходится на 2008 год. Банки выдавали кредиты практически всем желающим. Теперь купить квартиру могут себе позволить фактически либо коммерсанты с топ-менеджерами и чиновниками, либо «остарбайтеры», получающие зарплату в твердой валюте.

Эксперты связывают надежды на активизацию рынка недвижимости с подъемом экономики государства. Тогда и банки смогут позволить себе вернуться к доступным ипотечным программам, и зарплаты дадут возможность молодым семьям оплатить кредиты.

Комментарии

Борис Афанасьев, директор КП «Бюро технической инвентаризации»:

- Если брать по регистрации, инвентаризации квартир в целом, есть небольшой подъем.
Текущая инвентаризация делается при операциях с жильем, но это не обязательно продажа. Возможно, человек узаконивает самовольное строительство, оформляет наследство, продает и прочее. Здесь мы наблюдаем небольшой рост по сравнению с 2009 годом.

Этот якобы рост по квартирам, скорее всего, объясняется не увеличением купли-продажи квартир, а оформлением ипотечных квартир, построенных государственной ипотечной компанией, и еще, видимо, смертность у нас большая. А это сказывается на количестве оформлений наследства. Эти факторы обусловили незначительный рост.

Представитель застройщика, пожелавший остаться анонимом:

- Мы работаем с 14-ю агентствами, и за последние два месяца от них к нам пришел только один человек.

Наше руководство держит высокую цену (5400-5600 грн./кв.м.). Говорят, что в Киеве началась массовая скупка квартир.

У нас было оживление в прошлом году, но теперь цены выросли и продажи стоят. Сейчас квартиры покупают люди, работающие за границей, и единицы среди покупателей, которые имеют свой бизнес.

Но надеемся на активизацию продаж в этом году.

Леонид Тысячник, директор агентства недвижимости «Солнечный дом»:

- Можно проиллюстрировать динамику на рынке недвижимости примерами из нашей практики. Пять лет назад наш клиент решил купить квартиру. Он с женой и ребенком снимал квартиру и работал на заводе, где получал, в общем-то, хорошо. Взял кредит, купил квартиру за 30 тыс.долл. Платил кредит, все было хорошо. Потом он ушел с завода, прошло 9 месяцев, и за квартиру платить кредит стало трудно. Так он ее продал за 40 тыс.долл, закрыл кредит, а 8 тыс.долл. положил в карман.

А в 2008-ом, перед самым падением цен, клиентка продала 1-комнатную квартиру за 40 тыс.долл. Сейчас за такую квартиру просят 25 тыс.долл. (правда, столько за нее не дают).
Сказать, что выросла цена? Если перевести в гривневый эквивалент по действующим курсам, то получится практически то же самое – 200 тыс.грн.

У меня создается впечатление, что "дно" мы уже прошли. Сейчас наметилась тенденция к активизации рынка спроса. В Киеве, например, спрос начинает расти.

Марина Цыбукова, директор агентства недвижимости «Консенсус»:

- О глобальном падении цен на квартиры вряд ли стоит говорить. Учитывая курс доллара, цены изменились, но незначительно.

Наибольшим спросом на рынке недвижимости пользуются квартиры эконом-класса площадью 41-43 кв.м. новое жилье. Самое дешевое предложение от застройщиков — в доме с улучшенной планировкой и панорамным видом на ул.Фабричная – 4500 грн./кв.м.
Его планируют сдать в эксплуатацию в декабре этого года.

Если рассматривать новострои, то на Роменской мы продавали квартиры до начала кризиса по 3900 грн./кв.м, потом по 4100, а в декабре 2009-го — по 4250-4300 грн./кв.м, делая скидку на определенные квартиры. Этот же киевский застройщик строит второй дом с квартирами эконом-класса, рассчитывая на молодые семьи преподавателей.

Цена квадратного метра в новострое, пока дом не сдан в эксплуатацию, сейчас может составить 4500-4700 грн./кв.м, но как только дом сдается, цена автоматически поднимается. Средняя стоимость жилья в Сумах – 5-6 тыс.грн./кв.м.

По теме: Строительство в Сумах продолжает сокращаться

За 3 месяца текущего года строительные предприятия Сум выполнили работ на сумму 32,7 млн.грн., что на 43% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Как сообщает главное управление статистики, на Сумы приходится 62,4 процента общеобластного объема работ. В области наблюдается схожая тенденция сокращения объемов строительства. По темпам строительства Сумская область занимает 21-е место из 27-и регионов Украины.

Справка: Сколько не достроили

На начало текущего года в области насчитывается 622 объекта незавершенного строительства (без учета индивидуальных жилых домов). По сравнению с предыдущим годом их количество уменьшилось на 7,2%.

По информации главного управления статистики, из общего количества объектов незавершенного строительства подавляющее большинство (488, или 78,5%) – временно прекращенные или законсервированные.

Основной причиной прекращения строительства является отсутствие финансирования (88,1 процента от общего количества зданий и сооружений, строительство которых приостановлено и законсервировано).

Наибольшее количество временно прекращенных или законсервированных объектов находится в Сумах (78), Краснопольском (41), Роменском (40) районах и г. Шостка (39).

Застройщики намереваются продолжить строительство большей части объектов (53,5%), окончательно прекратить строительство и списать расходы – 17 процентов объектов.

Среди незавершенных инженерных сооружений преобладают трубопроводы, коммуникации и линии электропередачи – 140 объектов (59,8 процента общего количества сооружений). Удельный вес комплексных промышленных сооружений составил 18,8% (44 объекта), транспортных сооружений – 16,7% (39 объектов).

Более половины (50,7%) незавершенных зданий и сооружений имеют уровень строительной готовности до 50,0%. В то же время 15,4 процента объектов имеют достаточно высокий (91%–99%) уровень строительной готовности.

Анализ количества заказов КП "Сумское городское БТИ" за 2008 - 1 квартал 2010 г.