Суть проблемы

Вступивший в силу с нового года Закон «О налоге с доходов физических лиц» создал несколько проблем, фактически затормозивших сделки с недвижимостью.
Нотариусы, оформляющие эти сделки, стали налоговыми агентами, то есть теперь несут административную и финансовую ответственность за правомерность начисления и своевременность уплаты налога с продажи недвижимости. Но проблема в том, что далеко не каждый нотариус готов подсчитать налог на отчуждаемый объект, поэтому многие из них просто отказываются брать на себя ответственность и удостоверять сделки с недвижимостью.

Кроме того, выяснилось, что определить правильную сумму этого налога сегодня практически невозможно. Чтобы определить, по какой ставке осуществлять расчет этого налога, нужно установить количество отчуждений в течение года. А пока неизвестно, где можно получить эту информацию.
Минюст ведет реестр договоров, где регистрируются все договоры купли-продажи недвижимости. Госкомзем уполномочен вести реестр вещных прав на недвижимость, где должна быть исчерпывающая информация о правах на недвижимость и их ограничениях в Украине. Однако базы, при помощи которой можно быстро по фамилии установить, сколько отчуждений недвижимости лицо осуществило в течение года, сегодня не существует даже в проекте.

Мнение торговцев недвижимостью

Ведущий риэлтер агентства «Сумская недвижимость» Елена Шульга подтвердила, что нотариусы не только в Сумах, но и в других городах Украины отказываются проводить сделки с недвижимостью из-за того, что нет четкого представления о том, как нужно взимать этот налог. Налоговые органы не объясняют, как нотариусам нужно это делать, а требования к ним предъявляют.

Второй проблемой, по мнению Е.Шульги, является то, что у населения сформировалось мнение, будто размер пошлин на продажу недвижимости существенно увеличится. В связи с этим многие сумчане приостановили продажу своих квартир, но если разобраться, то новые пошлины не такие большие, чтобы их пугаться. Скорее всего, ситуация разрешится после формирования нового Кабинета Министров. Кое-кто надеется, что закон вообще будет отменен.

Неприятные детали

Следует учитывать, что введение налога на продажу недвижимости (о подробностях обложения читайте «Данкор» ь3,5) не отменяет обязанности уплатить госпошлину в размере 1 процента стоимости объекта продажи. Кроме того, по-прежнему придется оплатить еще 1 процент стоимости недвижимости в Пенсионный фонд. При этом следует помнить, что ни фактически оплаченная сумма госпошлины, ни отчисления в Пенсионный фонд, ни сумма налога с продажи недвижимости не относятся к расходам. То есть когда рассчитывается сумма прибыли (стоимость продажи минус стоимость покупки), в стоимость покупки не включаются ни госпошлина, ни пенсионные отчисления, ни налог.
Поэтому в случае перепродажи купленной недвижимости может возникнуть ситуация, когда продавец не получит даже тех средств, которые были потрачены на покупку (например, в случае устойчивых цен на недвижимость), поскольку он вынужден заплатить налоги. Это будет вести к повышению цен на недвижимость, так как продавцы попытаются заложить эти расходы в цену недвижимости.

Отдельная проблема возникнет у граждан, которые приобрели недвижимость в 2004 году и намерены продать ее в 2005-м или последующих годах. Специфика начисления налога для этой категории соглашений предусматривает налогообложение разницы между ценой покупки и продажи. Однако обычно официальная стоимость недвижимости до вступления в силу упомянутых норм закона значительно ниже реальной рыночной. Поэтому если, например, человек в прошлом году купил квартиру по стоимости, определенной в БТИ в 10 тыс.
грн., а затем ее рыночную стоимость оценят в 20 тысяч гривен, то ему придется улпатить 13% от десяти тысяч гривен. То есть человек потеряет 1300 гривен ни за что.

Наследство не катит

Оформить отчуждение недвижимости как подарок или наследство с целью оптимизации налогообложения тоже не удастся. С 1 января действует налогообложение таких действий.

Наследство облагается налогом по ставке от 0 до 13% (с 1 января 2007 года — до 15%) в зависимости от степени родства наследуемого и наследователя и вида унаследованного имущества.

Унаследование имущества супругом облагается налогом по нулевой ставке.
Детьми наследуемого — в размере 5 процентов стоимости имущества.
Посторонние лица получают наследство и подарки после налогообложения в 13%. Если у получателя наследства не будет денег оплатить налог, то он вынужден будет продать квартиру, чтобы собрать деньги.