Это важно и для банка, и для жильцов дома, т.к. при правильных расчетах кредитной нагрузки кредит обернется последующими преимуществами: модернизацией дома, комфортом и экономией денег на энергоресурсах.

Просто о сложном рассказали менеджер проекта «Энергоэфективность в жилищном секторе Украины» Группы Всемирного банка Наталия Ильина и эксперт по банковскому финансированию данного проекта Николай Ильинов на семинаре в Киеве, где побывала наш корреспондент. Они уверены: сейчас самый дешевый и выгодный способ финансирования энергомодернизации многоквартирных домов – получение банковских ресурсов в рамках правительственной программы «теплых» кредитов.

По условиям этой программы общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) получают возмещение больше чем 40 процентов тела кредита на энергоэффективное оборудование. Кроме того, в Сумах действуют местные программы поддержки ОСМД, в частности 100-процентной компенсации процентов по кредиту.

Критерии отбора

Обязательным условием кредитования любого банка любого клиента-юрлица является перевод счетов в этот банк, тем более что большинство кредитов для ОСМД не обеспечиваются залогом. По сути, доступ к текущему счету – единственная возможность для банка обеспечить погашение кредита, если ОСМД перестанет выполнять свои обязательства. А страх жильцов лишиться квартир из-за долгов по кредиту, взятому ОСМД, основывается исключительно на домыслах, не имеющих ничего общего с реальностью.

Выбирая банк, надо обратить внимание на такие параметры:

- участие банка в государственной и/или местной программе по энергоэффективности;

- скорость принятия решения о выдаче кредита;

- стоимость кредита;

- наличие возможности погашения кредита по индивидуальному графику;

- дополнительные условия кредитования.

В государственной программе по энергоэфективности в 2017 году участвуют четыре банка: Ощадбанк, Укргазбанк, ПриватБанк, Укрэксимбанк. Другие банки тоже предлагают свои услуги по кредитованию ОСМД, иногда включая выгодные дополнительные услуги или более низкую стоимость кредита, что тоже может быть аргументом сотрудничества с ними.

Большинство проектов по энергосбережению можно реализовывать в теплое время года, поэтому оперативность банка при оформлении кредита – немаловажный фактор. Задержка может привести к недополучению желанной экономии от запланированных мер. Упрощенная процедура более важна, чем даже процентная ставка и комиссия, для ОСМД не полностью отвечающих стандартным требованиям программы кредитования. В одном банке могут в кредите отказать, в другом – принять позитивное решение. Поэтому не лишним будет узнать у менеджера банка, были ли случаи принятия позитивного решения при наличии отклонений от стандартных условий. Можно подать документы сразу в два банка, предупредив менеджеров, что ОСМД выберет то учреждение, где ему предложат более выгодные условия.

Размер переплаты

Номинальная процентная ставка обычно не отражает стоимости кредита. Банки часто используют такие инструменты, как одноразовые и ежемесячные или ежегодные комиссии и пр. Чтобы высчитать и сравнить действительную стоимость кредита, надо принимать во внимание общий размер переплаты по кредиту.

Казалось бы, нет никакой разницы между 1% на год в виде комиссии и 1% - в виде увеличения процентной ставки. Однако стоимость кредита будет разная.

Например, ОСМД решило взять кредит в сумме 100 тыс. грн на срок 12 месяцев, с классическим графиком погашения (сумма кредита оплачивается равными частями, а проценты насчитываются на остаток кредита). Так вот, в банке, который кредитует под 18% годовых с одноразовой комиссией в 3%, общая сумма процентов и комиссий за 12 месяцев составит приблизительно 12751 грн. А в банке, где процентная ставка 20% годовых и одноразовая комиссия 1% - 11834 грн. Разница - 917 грн. Это говорит о том, что процентная ставка, которая насчитывается на остаток кредита для ОСМД выгоднее, чем одноразово уплаченная комиссия. И если ОСМД досрочно будет оплачивать этот кредит, то разница будет еще существенней.

Также банки могут использовать ежегодные или ежемесячные комиссии, что тоже может существенно увеличить стоимость кредита. Для примера сравним банк №1, кредитующий под 18% годовых с одноразовой комиссией в 1%, с банком №2, который дает кредит под 0,001% годовых с ежемесячной комиссией в 1,2%. Если внимательно прочитать условия договора, скорее всего, во втором случае указано: ежемесячная комиссия насчитывается на изначальную сумму кредита (либо на сумму в начале года, если кредит на несколько лет). Если бы ОСМД решило взять кредит в 100 тыс. грн с классическим графиком погашения в первом банке, то заплатило бы всего 10751 грн, а во втором - приблизительно 14400 грн.

В любом случае ОСМД при выборе банка-партнера, должно получить информацию о полном размере переплаты по кредиту за весь срок пользования и только после этого принимать решение.

Подготовительные работы

Банковский кредит – это целевые деньги, которые предоставляются безналом путем перечисления на текущий счет компании/компаний-поставщиков материалов и услуг по энергомодернизации. Т.о. ОСМД должно предоставить банку платежные документы, касающиеся целевого назначения кредитных средств: контракты (договоры), счета-фактуры, накладные. Причем банк перечисляет деньги именно в таком порядке, который указан в договоре между ОСМД и компанией. Если предусмотрена в договоре 100-процентная предоплата, так и будет. Если 70% - предоплата, а остальные 30% - после окончания работ, то ОСМД должно предоставить банку два платежных документа. Причем чем меньше сумма авансового платежа, тем меньше ОСМД заплатит процентов за пользование кредитом в этот промежуток времени, т.к. проценты насчитываются не на всю сумму, указанную в кредитном договоре, а на фактически использованную ОСМД. Поэтому при выборе поставщиков и исполнителей желательно договориться о как можно меньшей предоплате.

Протокол общего собрания совладельцев многоквартирного дома о проведении энергоэффективных мероприятий с использованием банковского кредита – очень важный документ, требующий не меньше 2/3 подписей совладельцев ОСМД.

В этом протоколе обычно указывается, какие энергоэффективные мероприятия планируется выполнить, какая компания это будет делать, сколько это стоит, какая часть этой суммы финансируется из банковского кредита, в каком банке ОСМД будет его получать, на каких условиях (сумма, процентная ставка, срок кредитования) и за счет каких средств будет погашаться этот кредит (накопления, увеличение взноса жильцов или др. варианты). В связи с этим, логично, перед тем как созывать собрание по данному вопросу, сначала договориться с банком о возможных условиях. А чтобы знать, о чем говорить с банком, нужно понимать условия компаний-поставщиков материалов и услуг.

Ваши документы

Каждый банк имеет утвержденный пакет документов на получение кредита по каждой группе клиентов, в том числе и по ОСМД.

Во-первых, любой банк потребует уставные и регистрационные документы:

- оригинал выписки из Единого госреестра юрлиц и физлиц-предпринимателей;

- копия Устава ОСМД со всеми изменениями и дополнениями, заверенная подписью уполномоченного лица и печатью ОСМД;

-справка об отсутствии изменений и дополнений к уставным документам (если изменений не было);

- паспорт уполномоченных лиц ОСМД и приказы/протоколы об их назначении на должности (обычно председатель и главбный бухгалтер ОСМД);

- справка с данными регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика;

- протокол учредительного собрания ОСМД;

- протокол общего собрания ОСМД с решением о проведении энергоэффективных мероприятий с использованием банковского кредита;

- положение об органах управления ОСМД или справка об их отсутствии;

- трудовой контракт с членами правления ОСМД, в том числе с председателем правления, или справка о незаключении такого договора.

Папку с оригиналами документов надо предоставить в банковское отделение, где сделают копии. Если будут какие-то замечания, банк предоставит их в письменном виде и предложит исправить. Особенно это касается протоколов собраний совладельцев ОСМД.
Чтобы избежать ошибок, стоит заранее узнать, какие требования у банка к этим протоколам: что именно там должно быть указано (в разных банках требования различны).

Во-вторых, банку необходимы документы, отражающие финансовое состояние ОСМД – это основа для анализа и принятии решения о выдаче кредита. У каждого банка свои стандарты, но общим является следующее:

- баланс и отчет о финансовых результатах, удостоверенные подписью председателя ОСМД и печатью (при наличии);
- справка из обслуживающих банков о поступлениях на расчетный счет ОСМД за последние 6 месяцев и об отсутствии задолженности по кредитам;

- справка от ОСМД о сборе взносов и др. платежей в текущем году (с помесячной разбивкой) или за последние 6 (12) месяцев, в зависимости от требований банка;

- план сбора взносов и др. платежей, а также расходов на период кредитования помесячно, с учетом платежей по кредиту;

- все действующие договоры со всеми поставщиками услуг, за которые платит ОСМД, а также договоры с компаниями, которые платят деньги ОСМД (аренда, сервитут и пр.);

- справки (акты сверки) об отсутствии задолженности перед поставщиками ресурсов и др. организациями;

- протокол общего собрания об утверждении размеров взносов на содержание дома и придомовой территории.