Цены на руку продавцам

Тех, кто решил приобрести жилье поскромнее, обнадежит прогноз менеджера агентства по недвижимости «Сумы-риэлти» Александра Саламатина: возможно, на вторичном рынке в период летних отпусков жилье несколько подешевеет.
«Но к концу года, в связи с изменениями в жилищном законодательстве, ожидается новый скачок цен», - говорит А.Саламатин. Речь идет о введении 13-процентной госпошлины на операции купли-продажи недвижимости.

В свою очередь, ведущий риэлтор агентства «Сумская недвижимость» Елена Шульга считает, что цены будут только расти: «Спрос на квартиры в Сумах значительно превышает предложение. Нового жилья строится очень мало. В основном это дорогие элитные квартиры в центре. Поскольку строительство с каждым годом обходится все дороже, недостроев в городе почти не осталось, и цены на первичном рынке будут только расти».

Кстати, одним из факторов, подстегивающих спрос и стимулирующих рост цен, эксперты называют растущую популярность банковских кредитов на покупку жилья. Семьи со средним доходом (около тысячи гривен) уже могут позволить себе купить квартиру в кредит. Люди в возрасте до 40 лет имеют возможность приобрести жилье в рамках молодежного жилищного кредитования (МЖК).

Что, где, почем

Самые дешевые квартиры в Сумах - на Роменке. 1-комнатная квартира стоит $5-6 тыс. На Курской и Химике почти столько же, в районах улиц СКД, Прокофьева, в 9-12 микрорайонах - $6,5-7,5 тыс. В центре 1-комнатная «хрущевка» стоит $7-8 тыс. Самые дорогие 1-комнатные квартиры - в «сталинках» и «обкомовских» домах - $9-11тыс.

Особенно стремительно выросли цены на квартиры, расположенные в центре города на первых этажах с выходом на улицу. Двухкомнатная «хрущевка», подходящая под офис или магазин, стоит примерно на $3 тыс. дороже, чем такая же в микрорайоне на верхних этажах. Люди получили уникальную возможность выгодно продать старое жилье, до недавнего времени не представлявшее особой ценности. В результате в центре на первых этажах жилья почти не осталось. Офисы, магазины и салоны продолжают завоевывать жилые квадратные метры на пр. Шевченко, ул.
Горького, в 9-10 микрорайонах.

Стремительно растет в цене частный сектор. Покупатели готовы платить $20-40 тыс. за дом площадью 150 квадратных метров. Но хороших предложений в городе почти нет. В селе можно приобрести хороший дом с приусадебным участком за $3 тыс.

В новых домах на улицах Металлургов, Заливной, Черепина средняя цена 1 кв.
м - $300-350. 3-комнатная квартира в новом доме на Шишкаревке стоит не менее $30 тыс. Более привлекательным выглядит жилье, построенное по линии молодежного жилищного кредитования (МЖК). В домах по улицам Кирова, Интернационалистов, Новоместенской новые квартиры стоят примерно $200 за 1 кв. м.

Как видим, на вторичном рынке жилье дешевле. Но проблема в том, что «чистых» продаж на сумском рынке очень мало. 90 процентов сделок - это или размен, или продажа с целью покупки другого жилья.

Формулы квартирного обмена

«Самый сложный вариант - это размен. Причем с каждым годом все сложнее и дороже будет вместо одной квартиры найти две», - говорит риэлткр «Сумской недвижимости» Елена Шульга.

- Основной показатель, определяющий стоимость квартиры, не площадь, а спрос. Если спрос на 1- и 2-комнатные квартиры велик, то квадратный метр таких квартир намного дороже, чем 3-4-комнатных. Спроса на 4-комнатные квартиры практически нет.

Самым высоким спросом в Сумах пользуются 2-комнатные квартиры с раздельными комнатами. Такая квартира по цене почти сравнялась с 3-комнатной. Поэтому разменять 3-комнатную квартиру без доплаты сегодня невозможно. Чтобы разменять 3-комнатную квартиру новой планировки на нормальные 2-х и 1-комнатную, придется доплатить не меньше $4 тыс. (3к + $4 тыс. = 2к+1к)

Не надо надеяться, что из 3-комнатной квартиры площадью в 60 квадратных метров могут получиться две однокомнатные по 30 метров в том же районе. В среднем 3-комнатная квартира новой планировки стоит $13-15тыс., а однокомнатная новой планировки - $8тыс. Придется либо доплачивать не менее $1тыс., либо довольствоваться малогабаритными квартирами, либо переезжать на окраину. (60м + $1тыс. = 30м + 30м)

Переехать из 3-комнатной в 2-комнатную и получить доплату $2-3 тыс.
можно, но только поменяв центр города на окраину. Оставаясь в том же районе, можно рассчитывать максимум на $1 тыс. доплаты. (3к=2к+$1тыс.)

Зато тем, кто хочет из 2-комнатной переехать в 3-комнатную, доплата почти не нужна. Но беда в другом: как только находится подходящая квартира, оказывается, что это размен.

Следует учесть нюансы, которые могут снизить стоимость квартиры. Это последний этаж, кухня менее 7 кв.м, электроплита, совмещенный санузел, проходные комнаты, отсутствие подвала или балкона, угловое расположение квартиры, панельный дом. Разница в цене одинакового жилья в панельном и кирпичном доме составляет 500-700 долларов. Наличие телефона уже не ценится, как раньше. Интересно и то, что в последнее время одним из условий приемлемого варианта покупки квартиры является отсутствие ремонта.

Чтобы учесть все особенности рынка недвижимости, не продешевить при продаже и не переплатить при покупке, лучше обратиться в риэлторское агентство, так как без помощи специалистов ориентироваться на сумском рынке недвижимости становится сложно. В столичной и мировой практике риэлторские услуги оплачивает покупатель. В Сумах при размене (а таких большинство) часть суммы платит продавец. По информации агентства недвижимости «Автограф-2», помощь агентства по недвижимости в Сумах составляет до двух процентов суммы сделки (в Киеве - 3-5%).