Учет недвижимости - это накопление и систематизация документированных данных об  объектах недвижимости, расположенных на определенной территории. Создаются и документируются такие данные в процессе технической инвентаризации.

Как правило, объекты недвижимости долговечны, но подвержены постоянным изменениям. Износ конструкций, перепланировки, реконструкции, перевод жилых помещений  в нежилые  влияют на стоимость,  размеры, целевое назначение объекта. Для объективного учета и классификации недвижимости важно видеть всю  историю  объекта в динамике.

Технической инвентаризации  всегда были присущи  функции контроля.   В ходе обследования строений выявлялись случаи расхождения фактических размеров  от  проектных, нецелевое использование земельных участков,  самовольное строительство и другие нарушения, без устранения которых невозможно  было ввести объект в эксплуатацию, оформить право собственности.

С мая 1927 года учетом, контролем, технической инвентаризацией недвижимости в нашей стране занимались специально созданные органами местного самоуправления предприятия  БТИ. Все граждане страны знали, если возникли вопросы с недвижимостью, надо идти в БТИ, там помогут.

Принятый в 1997 году Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» законодательно закрепил за исполнительными органами местных советов полномочия по учету жилищного фонда, нежилых помещений, объектов недвижимого имущества независимо от форм собственности.

28 декабря 2012 года приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины № 658 были внесены изменения в Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, которые существенно переформатировали полномочия участников правоотношений в сфере технической инвентаризации и учета недвижимости.

Несмотря на то, что приказ  нарушил ряд действующих законодательных актов, не прошел обязательной для регуляторных актов процедуры общественного обсуждения, Минюст зарегистрировал его.

Суть принятых изменений в том, что инвентаризацию может проводить любой субъект хозяйственной деятельности, в составе которого есть один сертифицированный специалист.

Эти изменения фактически коммерциализировали  техническую инвентаризацию, превратили властные полномочия органов местного самоуправления в предпринимательскую деятельность, уничтожили учет недвижимости, лишили органы местного самоуправления возможности контролировать сохранность жилищного фонда, проверять физическое наличие объекта недвижимости во время оформления трансакций с ним.

По задумке авторов реформы - главное создать рынок услуг технической инвентаризации, а все остальное должна отрегулировать «невидимая рука рынка». Поэтому число выдаваемых (вернее - продаваемых) сертификатов на право проведения инвентаризации не ограничено, распределение специалистов по территории страны не регулируется.

Отсутствует система контроля достоверности и качества работы  «новоиспеченных» инвентаризаторов, не установлена ответственность субъектов хозяйствования за создание недостоверной  информации. А ведь речь идет о создании документов длительного хранения, идентифицирующих государственную, коммунальную и частную недвижимость.

За 4,5 года с момента демонополизации рынка услуг технической инвентаризации в архив Сумского городского совета не попало ни одно вновь созданное инвентаризационное дело, а существующие дела не пополнились ни одним новым документом.

Представьте ситуацию, в одном из нескольких торговых центров города произошел пожар. Люди начинают прятаться от огня в многочисленных внутренних помещениях центра, администрация со всеми документами находится внутри охваченного пламенем здания, а плана здания у пожарных нет и взять его неоткуда. Какова будет эффективность такой спасательной операции?

Данная реформа разрушила  существовавший учет жилья, но явилась «золотым дном» для строительных организаций. Ведь теперь они не только проектируют и строят, но и инвентаризируют (контролируют) построенное ими же жилье.

Наибольшая и хрестоматийная беда строителей – приписки. Просто ставя не фактические, а проектные данные в технические паспорта, можно получать с покупателей квартир мошеннический бонус в миллионы гривен добавочной прибыли.

Еще один аспект  – налог на недвижимость, который поступает исключительно в местные бюджеты. Но органы местного самоуправления полностью отстранены от учета недвижимости, находящейся на их территории.

Для расчета налога на землю предпринимателям, которые арендуют или владеют помещениями в офисных, торговых центрах необходима справка о доли помещения в общей площади строения. Но как рассчитать такие доли, если инвентаризационные чертежи на весь дом отсутствуют или существующие материалы инвентаризации устарели?

Местные бюджеты получают доход от продажи и аренды коммунальной недвижимости. Но насколько качественно составляются договора аренды и продажи, если известно, что площадь и стоимость недвижимости постоянно меняются, но не отражаются в инвентаризационных делах на эти объекты?

При инвентаризации частным предприятием более 700 жилых домов города инвентаризационные материалы в архив Сумского городского совета не сдавались. А это означает, что со временем в технические паспорта можно внести любые изменения,  инвентаризационного дела то нет.  

До реформы городское коммунальное предприятие БТИ выявляло за год около тысячи случаев самовольного строительства. После реформирования системы не выявлено ни одного случая самовольного строительства. В условиях тотальной бесконтрольности предприниматели от инвентаризации просто «не замечают» многочисленные нарушения.

То есть, данная реформа содержит значительные коррупционные риски, которые подрывают основы местного самоуправления.

В архиве  Сумского городского совета находится на хранении более 160 тысяч инвентаризационных дел, созданных сотрудниками КП «Сумское городское БТИ». Ежедневно жители города, суды, представители государственной власти и местного самоуправления обращаются в архив за получением необходимой им информации.

Но, в последнее время накопление инвентаризационных материалов, формирование единой базы данных объектов недвижимого имущества на бумажных и электронных носителях не проводится, что создаст значительные проблемы в будущем.

Закон «О местном самоуправление в Украине» предоставляет Сумскому городскому совету все необходимые полномочия для урегулирования вопроса об учете недвижимого имущества на территории города.  Кроме того, распоряжение №47 Кабинета Министров Украины от 4 февраля 2014 года рекомендует органам местного самоуправления разработать и утвердить порядок доступа юридических и физических лиц к материалам технической инвентаризации.

Многие областные и городские советы Украины еще в 2013 – 2014 годах разработали и утвердили соответствующие положение об учете недвижимости на управляемых ими территориях, в Сумах же принятие аналогичного решения всячески тормозится.

Дальнейшее промедление в вопросе учета недвижимого имущества только увеличивает хаос. Молча наблюдать за этим и не предлагать выхода из сложившейся ситуации было бы  неправильно. 

Борис Афанасьев, директор КП «Сумское городское БТИ» Сумского городского совета 

®