Новый Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» вступил в силу 1 июля 2015 года.

Лето прошло – никто ничего не делал. С наступлением холодов многие уже начинают понимать: надо что-то делать, но не знают, с чего начать.

Учитывая изношенность жилого фонда, решение проблем многоквартирных домов потребует больших затрат – как средств, так и времени. Многим покажется это невозможным, особенно в финансовом плане. Но если в условиях роста тарифов не попытаться разумно организовать управление собственным жильем, платить придется еще больше. В то время как эффективное управление может повысить качество жизни и стоимость активов, коими являются квадратные метры жилплощади.

Что же делать?

Прежде всего надо разобраться в новых правилах игры, т.е. в Законе «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», вступившем в силу 1 июля 2015 года. Он подытожил и собрал в одном документе права, обязанности и ответственность совладельцев многоквартирных домов. Закон вызвал много критики, но Верховная Рада все же приняла его, и как бы кому ни хотелось, его надо исполнять, т.к. касается он всех.

Ждать, что кто-то придет и объяснит суть изменений, не приходится. Почему местные власти как в Сумах, так и по всей Украине не проводят масштабной разъяснительной работы о новшествах, касающихся всех жителей города? Ответ прост.

Во-первых, перемены значительно урезают полномочия городских чиновников, курирующих эту сферу. Ведь в «организованных домах» никто, кроме совладельцев, не вправе решать вопросы обслуживания дома, использования придомовой территории, перевода жилой площади в нежилую, надстройки, пристройки, сдачи в аренду подвалов и пр. А значит, выпадает коррупционная составляющая. Но в случае непринятия решения жильцами власть снова получает право распоряжаться домами.

Во-вторых, еще до выборов может стать очевидной абсурдность идеи сумской власти потратить деньги на «евродворы» при массе более важных проблем, которые теперь ложатся на плечи жильцов. Ведь, согласитесь, ни один хозяин частного дома не станет наводить марафет во дворе, если у него дырявая крыша или протекают трубы.

В-третьих, с жэками бардак, дома к зиме не готовы, поэтому появление чиновников во дворах может закончиться для них неизвестно чем. Ведь такое положение дел ведет к лишним затратам жильцов. К примеру, промывка системы отопления в доме могла бы дать 10-15 процентов экономии теплоэнергии.

Новая тарифная политика все-таки вынудит сумчан пересмотреть свое отношение к жэкам. И процесс уже пошел: жильцы собираются во дворах и обсуждают, что делать. Людям катастрофически не хватает информации.
За информацией корреспондент «Данкора» отправилась в Харьков, где по инициативе Министерства региональной политики и Проекта IFC (группа Мирового банка, Швейцария) «Энергоэффективность в жилом секторе» 22 октября состоялся медиадень, посвященный вопросам эффективного управления многоквартирными домами. Перед журналистами выступали члены Национального совета по вопросам функционирования ОСББ при Кабинете Министров Украины, имеющие практический опыт эффективного управления домами, советники Проекта IFC, представители банков, работающих по государственным программам кредитования ОСББ и др. Удалось узнать много нового, о чем стоит рассказать сумчанам.

Твой дом – твоя собственность

Главный месседж Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»: твой дом – твоя собственность. Теперь дом начинается не с квартиры, а с подъезда и придомовой территории. Ответственность за содержание многоквартирных домов несет не государство, не органы местного самоуправления, а сами жильцы на правах совладельцев. А таковыми являются абсолютно все, кто приватизировал, купил, унаследовал, получил в дар или каким либо другим способом приобрел в собственность жилую или не жилую площадь в многоквартирном доме. Т.е. тот, на чье имя оформлен документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение в данном доме.

Кстати, при продаже, дарении, наследовании квартиры все права, обязанности и ответственность предыдущего хозяина переходит новым владельцам. Поэтому, приобретая квартиру, теперь не лишним будет интересоваться заранее, каким образом осуществляется управление домом, каков размер ежемесячных платежей, какие приняты общие решения по содержанию дома, требуют ли они дополнительных вложений, есть ли в доме ОСББ, нет ли у него обязательств по кредиту и пр. Выходит, цена жилья будет напрямую зависеть от эффективности управления домом и его общего состояния.

Собственность для ее владельца, как оказалось, не только актив и благо, но и бремя. Именно владелец должен нести финансовые затраты на содержание своей недвижимости в надлежащем состоянии. Так записано в законодательстве, так традиционно было в частном секторе, сейчас так станет и в многоквартирных домах. Но в многоэтажках вопрос принятия решений осложняется многочисленностью совладельцев. Поэтому первое, что надо – организоваться и решить вопрос об управлении домом и о своем выборе сообщить в органы местного самоуправления.

Закон предусматривает три варианта появления управдома – от городских властей, без создания ОСББ (Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) и в качестве ОСББ.

Можно продолжать ничего не делать

Первый вариант поначалу может показаться самым легким – оставить все, как есть. Для этого и организовываться, по сути, не надо. В Законе написано: если жильцы в течение года не создают ОСББ или не выбирают управляющего домом на общем собрании либо не сообщают о выборе управляющего местной власти, то его назначает орган местного самоуправления. Т.е. для таких жильцов на протяжении как минимум года (минимальный срок работы управляющего) ничего не изменится: городские власти, проведя конкурс (не гарантия, что прозрачно), спустят им сверху и жэк, и тарифы. Новым Законом предусмотрены новые правила проведения конкурса, но Министерство регионального развития их еще не утвердило. Через год, если работа управляющего, назначенного городскими властями, не будет устраивать совладельцев, они в любой момент могут собраться и большинством голосов принять решение о замене. А если управляющий не станет предоставлять услуги или их качество не будет соответствовать условиям договора, его можно расторгнуть досрочно (такая процедура предусмотрена Законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»). Закон в любом случае оставляет решающее слово за совладельцами.

Можно без создания ОСББ

Второй путь организации управления в доме – уже сейчас воспользоваться прописанными в новом Законе механизмами выбора управляющего. Вариант «А»: совладельцы сами становятся управляющими и все решения по управлению домом принимают на общих собраниях. Как показывает практика, вариант, когда жильцы самостоятельно управляют своим домом, удобен там, где не больше 10 совладельцев.

При большом количестве совладельцев на общем собрании целесообразно принять решение о привлечении управляющего и решить, кто конкретно им будет. Теперь для этого необходимо большинство голосов совладельцев (больше 50% , а не 100%, как требовалось раньше, что делало возможность голосования нереальной). Для принятия других решений на общем собрании (кроме того, что касается избрания управляющего) необходимо больше 75% голосов совладельцев. При этом регистрировать юридическое лицо, т.е. ОСББ, не обязательно. Если, конечно, не планировать брать кредит.

Примечательно, что вес голоса при голосовании прямо пропорционален части в совместной собственности, т.е. площади квартиры (или нежилого помещения, если во владении магазин или офис). Чтобы вычислить свою часть, надо площадь всех частных помещений в доме разделить на площадь своей квартиры. Часть совладельца влияет не только на вес голоса при принятии решений, но и на размер расходов на содержание дома и на ответственность.

Процедура принятия общих решений

По Закону общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе как минимум трех совладельцев. Инициативная группа, получив данные в Государственной регистрационной службе, формирует список совладельцев и оповещает всех без исключения о собрании (с указанием инициаторов, даты и места проведения, повестки дня, далее может быть дополнительная информация). Оповещать следует не позднее чем за 10 дней до намеченной даты проведения общего собрания. Способов оповещения два: рекомендованным письмом плюс объявление возле каждого подъезда либо личным сообщением под расписку плюс объявление у каждого подъезда.

В начале собрания большинством голосов присутствующих необходимо выбрать председательствующего, который будет вести собрание, руководствуясь повесткой дня. Решение, как уже упоминалось, может быть принято, если оно поддержано голосами владельцев больше 75% общей площади дома. В случае избрания управляющего – больше 50% общей площади дома. Совладельцы, которые не присутствовали на собрании, могут выразить свое мнение во время письменного опроса. Для этого дается 15 дней после собрания. Затем копии протокола общего собрания с принятым решением и указанием Ф.И.О. и паспортных данных всех подписавшихся «за», «против» и «воздержался» направляются в орган местного самоуправления (местная власть сохраняет копии протоколов и публикует их на своем сайте) и управляющему. Через 10 дней после оповещения всех совладельцев о принятом решении, лицо, уполномоченное общим собранием, подписывает договор с управляющим.

Новшества для ОСББ

Если совладельцы дома решаются на создание ОСББ, то управляющим может выступать как само ОСББ (председатель и правление), так и лицо, привлеченное по договору. Хотя такой роскоши на данном этапе ОСББ позволить себе не могут. Сейчас они сами занимаются вопросом чистки канализации. В то время как должны заниматься вопросами более высокого уровня: кто должен заниматься чисткой канализации.

С момента создания ОСББ дом сразу попадает в распоряжение совладельцев, поэтому понятия «балансодержатель» и «передача с баланса на баланс» утратили смысл. Также упразднено понятие «членство в ОСББ». Сейчас абсолютно все совладельцы имеют право участвовать в принятии решения и контролировать финансовую деятельность, в то время как раньше не члены ОСББ были лишены таких прав.

Кстати, базовый законодательный принцип распределения голосов (пропорционально площади недвижимости) по решению общего собрания ОСББ можно изменить, распределив голоса следующим образом: один владелец – один голос или одна квартира – один голос. Если кто-то из совладельцев не смог присутствовать на общем собрании, он имеет право отдать свой голос во время письменного опроса, на который дается в 15 дней.

Главное преимущество в варианте с созданием ОСББ в том, что, оставаясь неприбыльной организацией, оно, как юрлицо, может взять кредит в банке. Сразу стоит отметить: ответственность по кредиту ОСББ несет в рамках своего расчетного счета, куда жильцы вносят платежи. Опасения, что за долги могут забрать квартиру, безосновательны. У ОСББ нет залогового имущества.