Похоже, размер процентов по кредитам на покупку жилья перестал пугать среднего украинца, а возможность растянуть выплаты на четверть века многих убедила воспользоваться этой банковской услугой.

Кредит пошел в народ

Сегодня жилищное кредитование набирает обороты и в Украине в целом, и в Сумах в частности. Об этом в один голос говорят и представители коммерческих банков, и статистика Нацбанка. По наблюдениям последнего, только за шесть месяцев 2006 г.
количество «длинных» заемных денег в экономике увеличилось на 22,6%, причем львиная доля этих средств — именно ипотечные кредиты.

«Спрос на жилищные кредиты сегодня достаточно высок, и он постоянно растет, — говорит управляющий филиала «Раффайзенбанк Украина» в г.Сумы Кирилл Дьяконов. — Кстати, это стало одним из факторов подорожания жилья — благодаря возможности купить жилье в кредит, спрос на него вырос, превысив предложение».

Рост интереса к жилищным кредитам отмечают и в «Укрпромбанке». Причем, по словам заведующей сектором выдачи кредитов отдела розничного кредитования этого банка Марины Свириденко, ближе к лету клиенты пошли в банк еще активнее, так что сейчас наблюдается пик спроса на жилищные кредиты.

Откуда интерес

Желание купить жилье в кредит появилось у наших сограждан не случайно. Если пять лет назад, когда банки только начинали предлагать людям такую возможность, за нее приходилось платить около 25% годовых, а сроки кредитования обычно не превышали пяти лет, то теперь ситуация изменилась в пользу заемщика: кредиты «удлинились» до 25- 30 лет, а ежегодный процент снизился до 12-15%.

Банкиры также считают, что свою роль в либерализации кредитной политики банков сыграла государственная программа содействия молодежному жилищному кредитованию (МЖК). «По тендеру там были определенные требования: например, срок кредита должен был составлять не менее 15, потом и 20 лет, — объясняет эту мысль М.Свириденко. — Это подтолкнуло банки к смягчению своих требований к заемщику».

Кто и чего хочет

«Как правило, клиенты обращаются по поводу приобретения жилья на вторичном рынке», — отмечает М. Свириденко. Это понятно, учитывая, что нового жилья в Сумах строится мало и оно дороже. «Люди приобретают разное жилье, в зависимости от финансовых возможностей, — комментирует К.Дьяконов. — Однокомнатные квартиры берут чаще — они более ликвидны по сравнению с трех-четырехкомнатными».

Составили банкиры и социологический портрет типичного заемщика. Выходит, что возраст этих людей 25-35 лет. В плане пола — приходят в равном колличестве как мужчины, так и женщины. Как правило — женатые/замужние. По социальному положению они чаще всего являются либо частными предпринимателями, либо госслужащими.

Реальная цена кредита

На самом деле проценты по жилищным кредитам, указанные в рекламе банков, не дают полного представления об их стоимости.

Предположим, один банк предлагает вам кредит на покупку жилья под 10%, а другой под 12% в валюте. На первый взгляд, в первом кредит дешевле – но это только на первый взгляд. На самом деле в обоих банках вы будете ежемесячно платить примерно одну и ту же сумму, т.к. выплачивать будете не только проценты. Финучреждения все активнее декларируют уменьшение процентов за счет использования такого инструмента получения дохода, как ежемесячные комиссии.

По информации исследования компании «Простобанк консалтинг», проведенного 24 июля этого года, 7 из 15 столичных банков используют комиссию для занижения процентной ставки по жилищному кредиту. Эти же банки работают и в Сумах. Интересно, что каждый банк использует свой подход к начислению и взиманию ежемесячного платежа: одни рассчитывают сумму ежемесячной комиссии как процент от первоначальной суммы кредита, другие начисляют ее на остаток задолженности по кредиту. Некоторые банки предлагают клиентам две схемы: с высокой процентной ставкой, но без комиссии и с низкой процентной ставкой и комиссией. Такие схемы позволяют создать у клиента впечатление, что ему предлагают более дешевый кредит – но это всего лишь маркетинговый фокус.

«Есть такое понятие, как эффективная ставка по кредиту, это годовая ставка плюс ежемесячная комиссия в пересчете на годовой период, — комментирует управляющий филиала «Раффайзенбанк Украина» в г.Сумы Кирилл Дьяконов. – Приведу пример: если у вас ежемесячная комиссия составляет 0,3%, то вы эти 0,3% умножаете на 12 и у вас получается 3,6% годовых. Плюс если 2% комиссии берется единоразовой. Прибавляем к 10%, которые декларируются в рекламе. Получается уже 15,6% годовых».

Изобретательность банков не ограничивается «играми» с комиссией. Например, в рекламе указывается, что кредит выдается на 25 лет без авансового взноса. И рядом ставится едва заметная звездочка-ссылка. Тот, кто ее не пропустит, читая условия получения кредита, узнает, что авансовый платеж отменяется «при условии дополнительного обеспечения».
То есть вы должны оформить в качестве залога имеющуюся у вас квартиру либо другой объект недвижимости. Он будет оценен, и, если его стоимость будет удовлетворять банк, вам действительно выдадут кредит без авансового взноса.

Кстати, согласно Закону Украины «О защите прав потребителя», банк обязан предоставить клиенту полную информацию о том, какую сумму он будет платить за то, что получил кредит. Банк также берет у клиента расписку в том, что человек ознакомлен с условиями и согласен с ними.

Кредиты для молодых

Государство дает возможность молодым семьям брать кредиты на жилье на выгодных условиях. Правда, сейчас возможностей поубавилось.

До декабря прошлого года молодежь при покупке квартиры в кредит могла рассчитывать на погашение части платежей государством. Однако на сегодняшний день программа компенсации приостановлена.
«Сама программа компенсации действует, — сказал директор Сумского регионального управления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству (МЖК) Владимир Братушка. — По договорам, которые были заключены до декабря прошлого года, выплаты идут. Приостановлено заключение новых договоров».

По словам директора, выплаты идут с отставанием в четыре месяца, что связано с недостатком средств в бюджете. Это же является причиной приостановки заключения договоров. Кроме того, в Кабмине готовится новый проект постановления, которое будет регулировать отношения между государством и молодыми семьями. «Как только это постановление будет принято, наверное, программа снова заработает, — говорит В.Братушка. — Но когда это произойдет — не могу сказать».

Существует и другая жилищная программа для молодежи — Программа льготного кредитования молодых семей и одиноких молодых граждан, или Программа содействия молодежному жилищному строительству. По ней кредит выдается не банком, а государством. Это льготный кредит в пределах 3% годовых. Причем, если у молодой семьи появляется ребенок, кредит становится беспроцентным. Двое детей дают право на погашение государством 25 процентов кредита. Трое и больше детей — половины кредита. «Эта программа в настоящее время работает, финансирование идет,  — говорит В.Братушка. — Идет строительство. В этом году мы собираемся сдать в Сумах очередную высотку, 16-этажный монолитный дом на 88 квартир».

Чтобы получить льготный кредит по программе МЖК, молодая семья или одинокий молодой человек должны соответствовать определенным критериям. Главных три: возраст до 35 лет — если речь идет о государственной программе, и до 40 лет — если речь идет о местных программах; платежеспособность заемщика; стоит ли на квартирном учете в гор- или райисполкоме. Уровень платежеспособности рассчитывается по тому же принципу, что и в банках.

Правила займа

Что нужно знать для получения кредита на покупку жилья.

1) Заслужить доверие. Вам необходимо узнать, выдаст ли вам банк необходимую сумму.
Для этого ваши доходы или доходы вашей семьи должны быть таковы, чтобы, за вычетом налогов и прожиточного минимума, у вас оставалась сумма, равная (или превышающая) ежемесячную плату по кредиту. Впрочем, банки подходят к расчетам достаточно гибко, принимая во внимание, например, не только ваши личные доходы, но и доходы ваших родственников. В общем, стоит сходить в банк и попросить сделать вам т.н. пре-скоринг, т.е. учитывая весь интересующий банк набор показателей, сделать расчет, на какую сумму кредита вы можете претендовать.

2) Собрать документы. Если нужный кредит вам таки светит, вы собираете все документы, которые хочет видеть банк (паспорт, идентификационный код, справку о доходах и др.).
Затем идете в банк, где вам рассчитывают схему ваших платежей и называют сумму, которую придется платить ежемесячно. Вы заключаете с банком договор и получаете кредит.

3) Контроль за деньгами. Потратить полученные деньги ни на что, кроме жилья, вам не позволят. Жилищное кредитование — это кредитование, по которому прослеживается целевое назначение денежный средств. Банки требуют подтверждающий документ – договор купли-продажи, который заключается при получении этого кредита, у нас есть выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, где прописан собственник имущества. Квартира до полной выплаты кредита находится в залоге у банка, поэтому игнорировать его условия не стоит.

4) Платить вовремя. От вас требуется быть дисциплинированным, т.е. вовремя и в полном объеме вносить обязательные платежи. А что вам грозит, если вы нарушили свои обязательства? Банкиры уверяют, что всегда отнесутся к своему клиенту с пониманием – если он, конечно, допустил нарушение не по злому умыслу. По их словам, до суда дело может дойти только в крайнем случае. Помощник прокурора Заречного района г.Сумы Владимир Мельник рассказал, что на его памяти был только один случай выяснения отношений по поводу жилищного кредита через суд.

Приблизительная схема воздействия службы безопасности банка на нерадивого клиента такова. В течение 90 дней банк ненавязчиво напоминает о долгах, направляя письма и sms-сообщения. Если долг не возвращен, кредитор прибегает к психологическому давлению — общается с семьей должника, его коллегами. Если же должник все равно не рассчитывается — тогда кредитор обращается в суд и правоохранительные органы.

Этапы получения кредита