Прожекторы застройки

На прошлой неделе объявились загадочные российские инвесторы, о которых в последние месяцы говорил мэр Владимир Омельченко. 1 июня мэрия подписала договор с финансовой корпорацией «Социальная иницитива» (СИ), в котором задекларированы сенсационные по нашим временам цифры. Россияне намереваются построить в Сумах 100 тысяч квадратных метров сравнительно дешевого жилья (при среднем размере 50 кв.м). Это около двух тысяч квартир, целый микрорайон. Пока называется цена около 300 долларов за один метр. Это несколько выше квартирных цен на вторичном рынке.

Для нашего города эти цифры поразительны. По данным В.Омельченко, 21 тысяча сумских семей нуждается в улучшении жилищных условий. При том, что в последние годы строилось очень мало и в основном так называемое элитное жилье.

Таким образом, если все пойдет гладко, рынок жилья областного центра может существенно увеличиться. И постоянный рост цен на квартиры хотя бы замедлится.

На совместной пресс-конференции мэра и президента «СИ» Николая Карасева речь шла о механизме получения квартир. В общих чертах похожую схему знают многие сумчане по программе молодежного жилищного кредитования. Сначала сообщается о намерении построить многоквартирный дом, начинается прием заявлений от желающих получить квартиру в этом доме, люди платят первые взносы и затем погашают кредит частями. От количества покупателей квартир в итоге зависит само строительство, которое и ведется на собранные средства.

Реальное строительство в неизвестные сроки

«Социальная инициатива» в этом случае выполняет роль организаторов процесса. Сначала она из собственных средств оплачивает разработку документации, создание проекта и тому подобное. Когда наступает ясность с местом будущего дома, с его планировкой, начинается прием средств от населения. Затем должны появиться уже реальные строители. Причем все работы выполнят местные организации из местных же материалов. Роль россиян, которые наймут местных подрядчиков, - финансовый менеджмент.

О схемах привлечения средств населения, кредитах и тому подобное сейчас рано говорить. Более актуален другой вопрос: появятся ли на самом деле стройплощадки? А с этим как раз полной ясности нет. На пресс-конференции выражался большой оптимизм по этому поводу, правда, с оговорками.

«Цель - не упыхтериться и не настроить здесь сто тысяч жилья. Если оно не будет востребовано - компания уйдет отсюда», - говорит В.Омельченко.

«В подписанном контракте земельный вопрос не оформлен, пока нет площадок, оформленных на нас. Но я уверен, что это состоится: мне и мэр, и губернатор сказали, что этот вопрос решен. Правда, не всегда бывает так, ведь МЧС, геология не подчиняются мэру», - говорит Н.Карасев.

Потребитель, знай мнение уже опытных вкладчиков «СИ»

Налаживание системы взаимодействия с потребителями называлась президентом «СИ» одной из главных задач. Учитывая, что россияне зарабатывают свои деньги как раз на продаже построенных квартир по различным кредитным схемам, то скоро можно ожидать массированной рекламной кампании.

Однако потребитель должен знать как можно больше о том, с чем ему придется столкнуться. Самая интересная в этом плане информация - из уст других вкладчиков «Социальной инициативы». Естественно, «Данкор» не мог лично встретиться с жителями России, которые уже давно с разным успехам сотрудничают с СИ. Однако в интернете есть форум http://forumsi.h11.ru/wtboard/, на котором жители разных регионов России рассказывают о своем взаимодействии с корпорацией «Социальная инициатива». Естественно, что на этом форуме, как и на других им подобных, высказываются люди, столкнувшиеся с проблемами (затягивание сроков строительства, невозвращение вкладов). У кого все хорошо, тем нет смысла публично жаловаться.

Также о деятельности компании можно узнать на ее официальном сайте www.comsi.ru.

Что такое «Социальная инициатива»

Корпорация «Социальная инициатива» является крупной строительной компанией с собственным капиталом в 8 млрд. российских рублей (примерно 1,2 млрд. грн.). По информации официального сайта компании, объем инвестиций в капитальное строительство с 1994 по 2003 годы составил более $500 млн. Компания ведет строительство в нескольких десятках российских городов, а в Украине - в Донецке и Крыму.
Впрочем, в Украине строятся пока единичные дома - сумской проект застройки целого района будет первым. У российской компании есть представительство в Донецке, вскоре откроется и в Сумах.

«Когда мы входили в Донецк, никто не верил...»

Николай Карасев, президент финансовой корпорации «Социальная инициатива»:

- Этот проект мы реализуем при таких условиях. Первое - быстро сформировать команду нашей корпорации в Сумах. Мы инвесторы, менеджеры. Мы работаем силами местных подрядных и проектных организаций. «Социальная инициатива» в Сумах будет зарегистрирована как отдельное юридическое лицо.

Второе - разработать алгоритм применения наших финансовых технологий с учетом местного законодательства. Проблемой также является создание системы взаимодействия с будущим потребителем.

Первый этап строительства - это проектирование. Второй - когда трактора выходят на площадку. Мы в этом году постараемся это сделать, но будет зависеть от того, как успеем подготовить проектную документацию.

Сроки мы утверждаем согласно графикам строительно-монтажных работ. Каждый срок прописывается отдельно. Сроки освоения этапов определятся после утверждения проектно-сметной документации и графика строительно-монтажных работ. Так записано в подписанном сегодня контракте.

Когда мы входили в Донецк, никто не верил, что можно строить квадратный метр по $250-260. То же самое в Евпатории. А стоимость у всех местных была $400 и выше.

Проект двух братьв

Владимир Беловодский, начальник отдела международных и региональных программ корпорации «Социальная инициатива»:

- Цены у нас нет - есть инвестиционная стоимость. Например, человек приходит и говорит: у меня есть 50 процентов стоимости этой квартиры. Если он их вносит сразу, то оставшуюся половину платит до окончания стройки.
Вносит 70% - цена будет для него немножко ниже. 100% - самая низкая цена.
Например, в Москве те, кто инвестировали в один из домов, платили по $460.
Сейчас - $1400. Некоторые на этом просто деньги зарабатывают, переуступая квартиры. Кто не хочет рисковать, тот будет ждать, но потом квартира обойдется в 1,5-2 раза дороже.

Кстати, приход «Социальной инициативы» в Сумы назвали «проектом двух братьев». Я сам сумчанин, работал на машиностроительном заводе. Уехал в Россию, а мой брат остался здесь. И мы с ним как-то разговорились, в итоге родилась идея привести нашу корпорацию в Сумы.

Город получит бесплатно 9 процентов квартир

Владимир Омельченко, городской голова Сум:

- С сегодняшнего дня переходим к реализации проекта в практической плоскости. Это позволит нам уже в этом году построить жилье.
Предполагаемые объемы инвестиций по договору составляют $33 млн. Эта сумма сопоставима с годовым бюджетом Сум. Это пилотный проект. Он является частью большого проекта, который позволит построить социальное жилье с полной инфраструктурой. В перспективе мы планируем строительство гостиничных комплексов, торгово-сервисных центров с одновременным развитием инфраструктуры города.

Для Сум это в определенной степени манна небесная. Потому что из общего объема сданного жилья город будет претендовать (бесплатно - в виде социальной помощи городу) на 9%. Из 100 тысяч сданных 9 тысяч будет по контракту отдано городу в соответствии с нашими заявками, по количеству 1-, 2-, 3-комнатных квартир. (Это не исключает замену какой-то другой «сладкой морковкой». Я говорю о строительстве Дворца бракосочетаний, Дворца молодежи.) Нашу долю мы можем взять другим объектом.

Вы знаете, я не хотел бы выглядеть Остапом Бендером, но перспективы этого проекта не ограничены.

Фантазии сумских архитекторов дадут волю

Владимир Быков, главный архитектор города:

- Месяц назад приехали представители этой корпорации. С ними мы провели несколько часов. Мне понравилось, что приехали подготовленные специалисты, были не просто рекламные предложения. Люди интересовались историей города, долго изучали микрорайоны и площадки, направления развития Сум, были поражены генеральным планом.

В первую очередь их заинтересовал 12-й микрорайон. Там подготовлена документация, с которой можно начинать. Когда увидели парк, наличие водных ресурсов, были удивлены, насколько город готов к таким масштабным и серьезным решениям. Ознакомились с техническим состоянием сетей.

Российский опыт - 80-90%-ное использование местных строительных организаций и рабочих рук. Для строителей это серьезное решение. При этом они не навязывают архитектуру. Идею архитектурных обликов, решение пространства, градостроительные задачи они предоставляют нам.

Я думаю, что в ближайшие дни мы подготовим наши проекты и наработки, сроки будут сжатыми. Технические моменты договоров обсуждены.

Понадобится еще столько же денег на инфраструктуру

Виктор Федорченко, генеральный директор ООО «Бытсервис»:

- Когда в город идут инвестиции, значит, город развивается: создается его инфраструктура, появляются рабочие места, решаются жилищные проблемы горожан. Идея хорошая, но надо все просчитать.

В советские времена в Сумах жилье строилось за счет государства, градообразующих предприятий и их министерств. Тогда строили до 180 тысяч кв.м. жилья в год. Было несколько мощных строительных организаций - «Жилстрой» (строил более 10 домов в год), ДСК, «Агрострой»... Была своя база по производству стройматериалов.

Сейчас такого потенциала в городе нет. Существует проблема механизации - недостаточно кранов, грузоподъемных механизмов. Ощущается нехватка кадров строительных профессий (каменщиков, маляров, штукатуров и др.). В городе нет строительных организаций, которые могли бы выполнить такой объем работ. Специалистов надо как-то консолидировать, чтобы создать условия для намечающейся грандиозной работы.

Что такое 100 тыс. кв. м. жилья? Это примерно 20 стоквартирных домов - целый район или рабочий поселок с населением 6-7 тысяч человек.
Если строить такой поселок, то на его инфраструктуру (торговые комплексы, служба быта, коммунальная система, детсады, школы и т.п.) необходима такая же сумма, как и на квадратные метры жилой площади.

Вопрос очень непростой. В районе предполагаемого строительства много проблем с инженерными сетями (их там практически нет), а также с объектами соцкультбыта. В 80-х годах гнали квадратные метры, чтобы отчитаться перед Киевом, а все остальное оставалось на потом. А потом все зависло - завершать никто не хотел.

Безусловно, компания, вкладывающая деньги, хочет получить как можно больше прибыли. За 10-20 процентов никто работать не станет. А цены будет диктовать спрос. С 1990 по 2004 цена квадратного метра нового массового жилья в Сумах не превышала $180 - 270 (с учетом НДС). (Для сравнения: в Киеве - $1000, при тех же материалах).

Сумские цены не соответствуют затратам на строительство, но их сдерживает отсутствие обеспеченного среднего класса. В настоящее время повысились цены на металл (в два раза), лес, цемент, ГСМ. Чтобы сдержать рост цен на жилье, «Бытсервис» провел модернизацию производств, что позволило уменьшить себестоимость продукции.

До 2003 года физические лица практически не покупали жилье, мы строили преимущественно ведомственное жилье (для МЧС, СБУ, МВД, Минобороны) по ценам, не превышающим нормы Госстроя - 1418 гривен за квадратный метр. И только с прошлого года физлица стали покупать новое жилье. Это объясняется нехваткой качественного жилья на вторичном рынке недвижимости и уравниванием цен на новое и старое жилье.

За последнее время «Бытсервис» построил более 46 тыс. кв. м. жилья. В прошлом году в строительство жилья мы привлекли около 17 млн. грн.
инвестиций, ввели в эксплуатацию более 200 квартир.

Жилье на вторичном рынке вряд ли подешевеет

Елена Шульга, замдиректора риэлторской фирмы «Сумская недвижимость»:

- Новым жильем мы мало занимаемся, потому что нет социального заказа, это дорого для среднего потребителя. Хотя $300 не очень дешево для нашего города, покупать будут. В среднем на вторичном рынке квадратный метр жилья дешевле - $200-250.

На вторичном рынке жилье вряд ли подешевеет из-за строительства нового.
Ведь все продажи на вторичном рынке - это результат каких-то социальных проблем: либо люди разъезжаются, либо продают свою квартиру, чтобы купить подешевле. Дешеветь будет только то жилье, где не требуется размена, когда люди продают ненужную квартиру.

Конечно, можно ожидать, что спрос на вторичном рынке упадет. У тех, кто сейчас не может разменяться (например, нет денег на доплату), возможностей станет еще меньше. Но как-то будут выходить из положения. Сейчас люди зарабатывают больше, могут себе позволить оформить кредит.

Строителям работы хватит

Владимир Шамрай, генеральный директор АО «Номак-инвест»:

- В очереди на получение жилья в Сумах несколько десятков тысяч человек. Новое строительство ее в некоторой степени разгрузит.

Положительный момент и в том, что строительство планируется в 12-м микрорайоне. На сегодняшний день этот микрорайон требует больших капиталовложений и в строительство жилья, и в создание инфраструктуры.

Возможно, в Сумы вернутся квалифицированные строители, работающие сейчас в Москве и Киеве. Пока нет информации, на каких условиях корпорация «Социальная инициатива» будет сотрудничать с сумскими строителями, но на сумском строительном рынке работы хватит всем.

Главное в инвестиционном строительстве - отлаженная финансовая программа.
В Сумах немногие готовы сразу заплатить за квартиру, 1 кв.м которой стоит $300 (трехкомнатная - около $24 тысяч). Потребуется программа жилищного кредитования. От ее привлекательности для клиента и зависит, оправдаются ли надежды инвестора.

На сегодняшний день стоимость 1 кв.м жилья в АО «Номак-инвест» - 1415 грн.