Вже більше 26 років триває земельна реформа, проте ми і досі не розуміємо скільки і якої землі в Україні. Проблема не лише в низькій якості земельного обліку та прогалинах відомостей в державних реєстрах. Навіть та інформація, що вже сьогодні накопичується в різних державних органах та відомствах не передається у відкритий доступ, відтак ні громади, ні бізнес, ні самі державні органи не мають можливості працювати з аналітикою земельних відносин в розрізі областей, районів, територіальних громад.  

Оцифрування земель України

Над вирішенням проблеми доступності інформації про землі України працює команда Vkursi Zemli Ukraine.

Vkursi Zemli Ukraine – це проєкт з оцифрування та моніторингу земель України, мета якого надати громадянам, територіальним громадам, агробізнесу, державним органам максимум інформації та аналітики про ключові аспекти земельних відносин в кожній області та громаді: 

• хто найбільші власники та користувачі земель?

• яка реальна площа земель в с/г обробітку

• які ризики правопорушень у сфері землекористування?

• скільки податкових надходжень кожна область недоотримує від використання земель?

….та розкрити інші важливі питання земельних відносин.

Для громад важливим елементом проєкту є блок оцінки фінансових ризиків, що передбачає виявлення та підрахунок ризиків втрат і недонадходжень в місцеві бюджети, внаслідок порушень або неефективного використання земель. По суті це є земельний аудит області, який сьогодні проводять багато окремих громад та областей України з метою встановлення фактичного правового стану використання земель.

Проєкт реалізується спільно командою експертів Vkursi Agro та SmartFarming, за підтримки UKRSIBBANK BNP Paribas Group, юридичної фірми “Василь Кісіль та Партнери” та за сприяння Міністерства аграрної політики та продовольства України.

“Vkursi Zemli Ukraine – це наш вклад у прозорість земельних відносин в Україні. Земля є одним із ключових активів України, особливо для територіальних громад, які завдяки надходженням від землі можуть стабільно наповнювати місцеві бюджети та фінансувати соціально-економічний розвиток. Це масштабне дослідження, в рамках якого за 1,5 роки ми плануємо оцифрувати всі землі в Україні, проаналізувати зібрані дані та створити відкритий портал з BI аналітикою різноманітних параметрів земельних відносин. Кожен громадянин зможе швидко та просто отримати узагальнену інформацію про землі України за повним набором характеристик – як на рівні областей, так і окремих громад», – розповів СЕО Vkursi Agro та один з авторів проєкту Роман Граб.

Оцифрування та аналіз побудовані на використанні відомостей про земельні ділянки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ), порталу нормативно грошової оцінки землі (НГО), open data, даних супутникового моніторингу, із застосуванням технологій GIS та Big Data.

Вже проаналізовано Сумську область, а відомості по Київській та Вінницькій областях знаходяться на завершальній стадії оцифрування. 

Результати аналізу земель Сумської області

Встановлено, що в Сумській області більшу частину сільськогосподарських земель складають саме землі приватної власності 84,4%, серед яких левова частка власників – фізичні особи, в той час, як приватні компанії володіють тільки двома тисячами гектар. Державні і комунальні землі становлять сумарно 12,5% всіх с/г земель області, хоча про чіткий розподіл судити ще рано, зважаючи на повільні темпи переоформлення таких ділянок на нових власників – територіальних громад. Для 38,5 тис га відсутній власник чи розпорядник, а це понад 3% с/г земель області. 

Лише для 80% земель у відомостях державних реєстрів вказаний тип користування (в основному – оренда, 77,5%), а для 20% земель дані або відсутні, або сам тип користування не вказаний. Для регіону властива висока концентрація аграрного виробництва, адже понад 60% використовуваних земель зосереджені в руках трохи більше 60 приватних підприємств, в той же час інші 5 тис. користувачів розпоряджаються іншими 40% с/г угідь. Можна припустити, що відкриття ринку землі почне змінювати структуру власності у сторону таких же пропорцій.

За прогнозами, відкриття ринку землі повинно підігріти конкуренцію по оплаті оренди, яка останні 2-3 роки сягнула в середньому позначки в 10% від НГО. Найвищі показники тут демонструють громади, розташовані поблизу кордону з Чернігівською областю – Роменська, Попівська, Хмелівська, Дубов’язівська і Кролевецька. 

Ризики втрат та недонадходжень місцевих бюджетів

За результатами дослідження в Сумській області було виявлено ризики в розмірі 788 мільйонів гривень щорічних втрат та недонадходжень до бюджетів громад області внаслідок тіньової оренди с/г земель та інших факторів неефективного обліку і управління у сфері земельних відносин. Площа ризикових земель – 347 тисяч гектарів, що становить 14,5% площі всієї Сумської області. 

Ця сума складається з кількох показників:

1) Управління державними та комунальними землями. Не всі земельні ділянки державної і комунальної власності передані офіційно в оренду, а відомості про це – внесені у відповідні державні реєстри. Зокрема, майже 100 тис. га земель не перебуває в оренді, що могло б приносити місцевим бюджетам майже 320 млн грн щорічно. На додачу є ще 18,5 тис га, які не тільки не перебувають в оренді, а й використовуються у виробництві, про що свідчать дані супутникового моніторингу. Офіційне використання таких земель – це ще 77 млн грн щорічно. Найбільше таких земель – у Білопільській, Буринській, Роменській та Лебединській громадах – в кожній на понад 1 тис га;

2) Тіньова оренда земельних ділянок. Якщо в попередньому пункті йшлося про незаконне використання земель державної і комунальної форм власності – то тут йдеться про приватні землі. І хоч ненадходження тут формуються за рахунок втрат ПДФО і ЄП, та попри невисокий %, за рахунок майже 94 тис. га таких земель, ризик недонадходження – це ще 24 млн грн щорічно. Найбільш гостро ця проблема стоїть для Роменської, Лебединської, Липоводолинської і Буринської громад – в кожній на понад 5 тис. га;

3) Самовільне зайняття земель – це  обробіток територій, де ще не сформовані земельні ділянки і є висока ймовірність, що ці землі перебувають у комунальній власності. У випадку Сумщини – це ще 83 тис. га, найбільше у Кролевецькій, Лебединській, Андріяшівській і Роменській громадах. Ризики недонадходжень в даному випадку становлять 354 млн гривень;

4) Нецільове використання земель (запасу, промисловості і транспорту, забудови та ін.) на 14 тис. га створює ризиків збитків громад в розмірі 4 млн гривень щорічно, максимально – у Білопільській, Шосткинській, Попівській і Краснопільській громадах;

5) Землі, що потребують інвентаризації – земельні ділянки, які або відсутні на кадастровій карті, або в яких не зазначений власник, що свідчить про ризик несплати земельного податку. Для Сумщини – це понад 38 тис гектарів, та ризик податкових недонадходжень в розмірі в 10 млн. щорічно;

Повне дослідження «Vkursi Zemli Ukraine. Сумська область» можна завантажити за посиланням