Бешеная динамика

Значительный рост цен коснулся практически всего жилья, но особенно быстро цены росли на одно- и двухкомнатные квартиры, пользующиеся наибольшим спросом.

Сумские торговцы недвижимостью отмечают: покупателей интересуют квартиры практически во всех районах города, охотно покупаются дома и даже участки под застройку. Если раньше сложнее было продавать квартиры в «хрущевках», на первых и последних этажах, возле дорог, то сейчас спрос таков, что сметает все. При этом в ряде квартирных агентств отмечают уменьшение предложения. Жилье если и продается, то лишь для того, чтобы сразу купить новое. «Чистых» продаж, когда человек тратит вырученные деньги не на недвижимость, мало.

Динамика квартирных цен в Сумах повторяет ажиотаж в Киеве. Согласно отчету Европейского совета профессионалов рынка недвижимости за 2004 год, киевские цены на жилье уже давно опередили показатели Риги и Вильнюса, Варшавы и других столиц стран-членов ЕС, в несколько раз превышают показатели Анкары, столицы Турции, где экономика куда ближе к стандартам ЕС. С учетом, что в этом году киевская недвижимость подорожала на 30-40%, можно утверждать, что жилье в украинской столице одно из самых дорогих в Европе.

Откуда рост

Резкому росту спроса, а следовательно и росту цен на жилье в Сумах способствовали сразу несколько факторов.

Во-первых, очень небольшое количество строящегося жилья, которое далеко не удовлетворяет спрос. Сейчас в Сумах жилья строится почти втрое меньше, чем в советские времена, между тем как потребность велика: только в очереди на квартиру стоят около 20 тыс. горожан.

Во-вторых, спрос на квартиры подстегивает возможность взять кредит под залог покупаемой квартиры. В ряде банков для такого залога не нужен даже первоначальный взнос. В квартирных агентствах говорят, что при зарплате около тысячи гривен человек может взять кредит. Тем более, что цены на съем жилья выросли и сейчас многие предпочитают выплачивать кредит за свою квартиру, чем платить за аренду чужой.

Третьим фактором роста спроса и цен на жилье является слабость альтернативных способов вложения денег. Фондовой рынок в стране слаб, поэтому ценные бумаги покупают лишь единицы. При сокращении ставок по депозитам теряет привлекательность и банковский счет. В этой ситуации многие сумчане предпочитают вкладывать свободные средства в недвижимость, тем самым подстегивая ее подорожание. Видя же быстрой рост цен на жилье, многие хозяева откладывают продажу квартир, ожидая пока цены увеличатся еще больше.

Что дальше

Все сумские эксперты утверждают: что цены на жилье будут расти такими же темпами и дальше. В 2006 году и вовсе может произойти скачок цен, если будет отменен мораторий на обложение доходов от продажи недвижимости. Ведь продавцы вполне могут включить 13 процентов налога в стоимость квартиры, переложив траты на покупателя.

При этом пока не видно, каким образом ценовой ажиотаж может быть сбит. Ожидаемые темпы роста строительства нового жилья на следующий год составляют всего 5-10%, так что новыми квартирами нас никто не завалит. Вряд ли существенно упадет и спрос.

Сколько квартир может купить президент

С июня Виктор Ющенко зарабатывает более 23 тыс. грн. (около $4,7 тыс). Даже если принять это за чистый доход, то, по данным «Международного ипотечного банка», за пять лет своего правления Президент может рассчитывать на покупку недвижимости стоимостью 143609 долларов. Иными словами, на хорошую просторную трехкомнатную квартиру где-нибудь на окраине Киева. Все эти пять лет В.Ющенко обязан будет каждый месяц отдавать кредиторам $2,35 тыс., т.е ровно половину своего заработка. Кроме того, Президенту придется сразу, еще до начала погашения «тела» кредита, внести около $36 тыс. Одним словом, даже для главы государства купить квартиру оказывается делом непростым, притом что подавляющее большинство граждан имеет существенно более низкие доходы.

Согласно Методике департамента жилищного обеспечения США, жилье считается доступным, если на его оплату (аренда или выплаты по ипотечному кредиту) расходуется не более 30 процентов доходов семьи. По этому признаку можно сказать, что для большинства украинцев жилье стало недоступным. При этом мы еще и живем в тесноте. В среднем на каждого украинца приходится 21 кв.м жилплощади, к тому же очень низкого качества. Это в два, три, а то и четыре раза меньше, чем в развитых странах. Например, в США этот показатель составляет около 64 кв.м на человека.

Комментарии

Марина Коваленко, старший менеджер квартирного агентства «Мир недвижимости»:

 — Цены растут и очень сильно. Но пример, если в начале года однокомнатная квартира ("хрущевка") стоила около $11 тыс., то — $16 тыс. Хотя цены намного возросли, но достаточно желающих купить квартиры. Если раньше был престижен центральный район, то сейчас охотно идут и на Курскую, и на Химгородок и Роменскую. Многие покупают дома или участки под застройку. В центре стоимость участка достигла $2 тыс. за сотку. Думаю, что цены продолжат расти, тем более что с 2006 г. может быть введен подоходный налог с продажи недвижимости, на который сейчас наложен мораторий.

Сергей Луговой, начальник городского управления капстроительства:

 — В прошлом году в Сумах было построено 60 тыс. кв.м жилья, причем около половины — это частная застройка. (Для сравнения: в советские времена ежегодно вводилось в строй 150 тыс. кв.м жилья.) Массовых застройщиков в Сумах немного. Это «Номак», «Бытсерис», «Сумстрой», «Укрросметалл» и другие. Есть средняя цена жилья, утвержденная Госстроем. В Сумах — около 2-х тыс. грн. за квадратный метр. Это последние нормы 2005 года, до этого было 1680 грн. Коммерческое жилье стоит дороже — до 550 долларов за кв.м.

Владимир Быков, главный архитектор Сум:

 — Корпорация «Социальные инициативы» (планировала строительство целого микрорайона возле озера Чеха. — Ред.) больше не проявлялась, но приходят другие застройщики. На прошлой сессии были выделены площадки киевской фирмы для «Номака», также выдана под застройку часть экспланады. Теперь будет оформляться отвод земли, разработка проектной документация. Так как это застройка в масштабах целых микрорайонов, то проектная документацию будет разрабатываться примерно полгода, то есть строительные работы начнутся в следующем году.